L’échange automatique d’informations fiscales a profondément transformé la lutte contre la fraude et l’évasion fiscales au cours des quinze dernières années. Toutefois, jusqu’à présent, les biens immobiliers échappaient largement à cette dynamique de transparence, contrairement aux actifs financiers. Une évolution majeure est désormais engagée, avec des conséquences directes pour les contribuables français détenant des immeubles à l’étranger.
Depuis 2016, l’échange automatique de renseignements entre États membres de l’OCDE permet aux administrations fiscales d’identifier les comptes bancaires étrangers non déclarés. Ce dispositif a montré son efficacité. Néanmoins, plusieurs analyses ont mis en lumière une faille structurelle : l’exclusion des actifs non financiers, et en particulier de l’immobilier, du champ de l’échange automatique.
Cette lacune a favorisé des stratégies d’évasion fiscale consistant à convertir des avoirs financiers en biens immobiliers détenus à l’étranger. Ce phénomène s’est accentué ces dernières années, notamment dans certaines zones attractives, mais aussi en France dans des secteurs à forte valeur, au bénéfice de contribuables non-résidents. La détention immobilière internationale demeure ainsi largement opaque pour les administrations fiscales.
Une architecture internationale déjà structurée pour les actifs financiers
Les avancées en matière de coopération fiscale internationale reposent sur plusieurs instruments. L’échange de renseignements sur demande permet aux administrations d’obtenir des informations ciblées, notamment sur la propriété et les bénéficiaires effectifs des actifs. La Norme commune de déclaration (NCD) a ensuite instauré un échange automatique et standardisé d’informations financières, renforcé en 2022 avec l’intégration des crypto-actifs.
Ces outils ont servi de modèle pour d’autres secteurs, comme l’économie des plateformes numériques, y compris pour certaines locations immobilières de courte durée. En revanche, la détention directe de biens immobiliers restait en marge de cette transparence, malgré des risques élevés de non-conformité fiscale.
L’immobilier, nouvel enjeu de la transparence fiscale
Face à ce constat, l’OCDE a engagé une réflexion spécifique sur les biens immobiliers détenus à l’étranger. Un rapport présenté au G20 en 2023 a souligné l’insuffisance des échanges existants et la nécessité d’un cadre structuré. Les études disponibles indiquent que la détention de biens immobiliers à l’étranger continue de progresser, souvent sans que les administrations fiscales puissent vérifier l’origine des fonds utilisés ou les revenus générés.
Dans ce contexte, le renforcement de la transparence immobilière poursuit un double objectif : assurer le respect des obligations déclaratives et permettre aux États de contrôler l’imposition des revenus et plus-values immobilières conformément à leur législation nationale.
Vers un accord multilatéral dédié à l’immobilier
Une déclaration conjointe du 4 décembre 2025, signée par 25 États dont la France, soutient la mise en place de l’Accord multilatéral entre autorités compétentes relatif à l’échange de renseignements déjà disponibles sur les biens immobiliers (AMAC RBI). L’objectif est de permettre un échange régulier, juridiquement et techniquement harmonisé, à partir de données existantes telles que les registres fonciers ou les registres des bénéficiaires effectifs.
Deux modules sont prévus. Le premier concerne la visibilité des biens immobiliers détenus ou acquis à l’étranger, avec un échange ponctuel initial suivi d’échanges annuels. Le second vise les revenus et cessions immobilières, afin de permettre une imposition effective dans les juridictions compétentes. Chaque État peut choisir de participer à l’un ou aux deux modules.
Cette approche, fondée sur des informations déjà disponibles, permet d’avancer sans imposer, à ce stade, de nouvelles obligations lourdes aux intermédiaires comme les notaires ou agents immobiliers.
À l’horizon 2029-2030, sous réserve des procédures nationales, l’AMAC RBI pourrait modifier le traitement fiscal des patrimoines immobiliers internationaux. Les contribuables concernés ont intérêt à anticiper un contrôle accru et à vérifier la conformité de leurs déclarations, tant sur la détention que sur les revenus issus de biens situés hors de France.
