Modalités de vente des logements locatifs sociaux

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18/11/2019
Civil - Immobilier

Le contenu et les modalités de la publicité relative à la mise en vente de logements locatifs sociaux vacants, les conditions dans lesquelles ces logements sont vendus ainsi que les conditions de mise en œuvre de la clause de rachat systématique du logement pendant dix ans sont précisés.
Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent aliéner aux bénéficiaires prévus à l'article L. 443-11 du Code de la construction et de l'habitation des logements ou des ensembles de logements construits ou acquis depuis plus de dix ans par un organisme d'habitations à loyer modéré (CCH, art. L. 443-7).

Le III de l’article L. 443-11, précité, précise que les logements vacants des organismes d'habitations à loyer modéré peuvent être vendus, dans l'ordre décroissant de priorité :
– à toute personne physique remplissant les conditions auxquelles doivent satisfaire les bénéficiaires des opérations d'accession à la propriété, mentionnées à l'article L. 443-1, parmi lesquels l'ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d'immeuble qu'ils emploient sont prioritaires ;
– à une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales ;
– à toute autre personne physique.

Le décret du 15 novembre 2019 détermine le contenu et les modalités de la publicité relative à la mise en vente de logements locatifs sociaux vacants ainsi que les conditions dans lesquelles ces logements sont vendus aux bénéficiaires précités.

Ainsi, lorsqu’un organisme envisage de vendre un logement vacant, il doit assurer une publicité (CCH, art. R. 443-12, nouv.).
Cette publicité doit mentionner la consistance du bien, le prix proposé, les modalités de visite et de remise des offres d'achat, la date limite à laquelle ces offres doivent être transmises et les contacts auprès desquels des renseignements peuvent être obtenus.
La publicité doit être assurée au moins par :
- une publication sur un site internet d'annonces immobilières accessible au grand public ;
- un affichage dans le hall de l'immeuble dans lequel le bien est mis en vente et, s'il s'agit d'une maison individuelle, par l'apposition sur cette maison, ou à proximité immédiate, d'un écriteau visible de la voie publique ;
- une insertion dans un journal local diffusé dans le département.

À noter que le délai entre l'accomplissement de la dernière de ces trois publicités et la date limite à laquelle les offres d'achat doivent être transmises ne peut être inférieur à un mois.

Par ailleurs, lorsque le logement est vendu à des bénéficiaires prévus au III, précité, de l'article L. 443-11, l'organisme vend, par ordre de priorité défini au même article L. 443-11, à l'acheteur qui le premier formule l'offre qui correspond à ou qui est supérieure au prix évalué en application dudit article L. 443-11 ou, si l'offre est inférieure au prix évalué, qui en est la plus proche (CCH, art. L. 443-12).
Le décret précise (créant ainsi un nouvel article D. 443-12-1 au sein du Code de la construction et de l’habitation) que pour l'application de de ces dispositions, la date de remise des offres d'achat est constatée par tout moyen.
En présence d'offres d'achat qui correspondent ou qui sont supérieures au prix évalué, le logement est proposé à la vente à l'acheteur de rang le plus élevé dans l'ordre de priorité prévu au III de l'article L. 443-11 ou, si ces offres d'achat concernent des acheteurs de même rang de priorité, à l'acheteur qui le premier a formulé l'offre d'achat qui correspond ou qui est supérieure au prix évalué.

Néanmoins, le logement peut être vendu, sans attendre l'issue du délai de remise des offres, au premier acheteur dès lors qu'il appartient à la catégorie des personnes physiques prioritaires au sens du deuxième alinéa du III de l'article L. 443-11 et que son offre d'achat correspond ou est supérieure au prix évalué.

Si toutes les offres d'achat sont inférieures au prix évalué, le vendeur peut :
- vendre le bien à l'acheteur qui a formulé l'offre d'achat la plus proche du prix évalué. En présence d'offres d'achat d'un même montant, inférieures au prix évalué, le logement est proposé à la vente à l'acheteur de rang le plus élevé dans l'ordre de priorité prévu au III de l'article L. 443-11 ou, si ces offres d'achat concernent des acheteurs de même rang de priorité, à l'acheteur qui le premier a formulé l'offre d'achat ;
- retirer le bien de la vente ;
- maintenir le bien en vente après le délai de remise des offres. Le vendeur peut le céder, sans nouvelle procédure de publicité, à tout acheteur si l'offre d'achat est supérieure au prix des offres initialement reçues dans ce délai de remise des offres ;
- engager une nouvelle procédure de vente et une nouvelle publicité telles que prévues au II de l'article R. 443-12, à l'exception du délai minimal des offres qui sera ramené à quinze jours.

Enfin, lorsque la vente n'est pas réalisée, l'organisme peut vendre le logement à l'acheteur suivant dans l'ordre mentionné aux deuxième et cinquième alinéas du nouvel article D. 443-12-1.

Rappelons que les organismes d’HLM ainsi que les sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux sont tenus d'inclure dans les contrats de vente une clause de rachat systématique, valable pour une durée de dix ans, applicable en cas de perte d'emploi, de rupture du cadre familial ou de raisons de santé lorsque la vente se fait au bénéfice d'une personne physique qui remplit les conditions mentionnées à l'article L. 443-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH, art. L. 443-15-8).

À cet égard, le décret du 15 novembre 2019 précise que la garantie de rachat doit être inscrite dans le contrat de vente (CCH, art. R. 443-12-2, mod.).
Sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, la garantie peut être mise en jeu, sur demande de l'acquéreur, ou, en cas de décès, sur demande de son conjoint ou de ses descendants directs occupant le logement au jour du décès, dans les dix ans à compter de la date d'achat du logement. La demande doit être adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et intervenir dans un délai de un an suivant la survenance de l’un des faits éligibles.
Le prix de rachat ne peut être inférieur à 80 % du prix de la vente initiale. Toutefois, ce prix de rachat peut être diminué de 1,5 % au plus par année écoulée entre la sixième et la dixième année suivant celle au cours de laquelle la vente initiale a eu lieu. Il peut également être minoré le cas échéant, des frais de réparation rendus nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent pas de l'usage normal du logement ou de la vétusté de ses installations.

Enfin, ajoute le décret, la publicité prévue lors de la vente d’un logement vacant (CCH, art. R. 443-12), situé en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte est dispensée aux seuls locataires résidant sur le territoire de la collectivité concernée et l'affichage est réalisé, selon le cas, soit à la mairie de la commune, soit au siège de l'établissement public de coopération intercommunale concerné ainsi qu'aux emplacements habituellement utilisés pour l'information des locataires dans les immeubles collectifs appartenant à la collectivité et situés sur son territoire. S'il s'agit d'une maison individuelle, un écriteau visible de la voie publique est apposé sur cette maison ou à proximité immédiate (CCH, art. R. 443-12-3, nouv.).

Sur la vente de logements locatifs sociaux, v. Le Lamy Droit immobilier 2019, nos 2730 et s.
Source : Actualités du droit